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父母将自己购买或自建的房屋办理登记到子女名下，应如何防范风险？

(作者：程旭敏律师，刘怡平律师，咨询电话13482028147)

随着婚姻家庭观念的变迁和楼市调控的日趋严厉，不少家庭常因财富管理不合规引发伦理和法律风险。为了财富增值和家庭关系的稳定，父母常将自己出资购买或自建的房屋登记在子女名下，此时实有与子女共有或者附条件给予的隐蔽意思，但实践中往往事与愿违，初衷落空。那么，父母作出这种决定时，究竟应当怎样防范风险呢？

其一、作为出资人的父母，应当及时保留出资和其他贡献凭证。

如是商品房，应提前保留房款的支付凭证以及资金的来源凭证，确保有明确的资金走向，银行转账和收据等要相互印证，资金来源牵涉到征收补偿利益的，还应保留征收补偿协议、拆迁人员登记表、以及家庭成员间分割协议及当时的购房联系单或者配套商品房供应单，这些证据虽客观保存于第三方，但现实调取时往往存在障碍，提前保存事半功倍。

如是自建房屋，应尤其注意保存建造事实的证据，根据物权法规定，合法建造行为也是取得物权的一种方式，符合特定身份的人员如果共同实施了建造行为，也可成为房屋的共有人。所以参与建造的家庭成员，可以注意提前保存建房发包、施工合同及资金流水，要争取作为建造主体，在土地使用权、规划和施工审批程序中占据一席之地。

其二、应当注意正确理顺房屋登记的基础法律关系；

房屋办理登记时的基础法律关系是权利义务认定的关键。实践中，子女获得登记，一般发生在共有、赠与、买卖及产权调换等交易关系中：

基于共有的，应就共有合意保留证据。比如在家庭共建协议，共同购买协议、代持协议、赠与合同等文书中约定各自的共建合意、贡献方式，出资比例等问题，并形成文书备查。

基于赠与的，应尤其注意书面明确赠与的对象范围，即赠与给子女一人所有，并增加附义务条款和解除权条款；为避免赠与导致自身生存困难的，应着重约定发生该种情形时增与否要求返还房屋或支付对价的权利；

基于买卖的，实践中多与赠与相混淆。因此，应该注意对房屋的交付、登记和房款支付等行为设计严格的支付要求，并避免为子女出具虚假的房款收据，以便将来可以帮助法院对照买卖合同细节及实际履行情况查明事实，同时，也应附加特殊条件下的解除权。

登记在未成年子女名下的，应该着重处理与子女的监护关系，如需处分房屋的，应注意保存为保护子女人身、财产及其他合法权益的目的性证据。

其三、注意防范来自第三人的权利主张风险；

最典型的是子女婚姻关系变化而引发的物权变动风险，应着重从如下角度防范：

1、把握基础法律关系形成及登记的时间点。除了婚姻法第十七条及司法解释规定的范围外，其他因一方原因在婚姻存续期间取得的财产究属个人财产还是共同财产存在重大争议，实践分歧很大。故应尽量确保基础法律关系及其登记行为，尽量形成于子女结婚前，以避免不必要的纷争；

2、排除登记行为与子女婚姻的关联性。根据司法实践，基于婚后共同生活目的而购买，实际也用于共同生活的事实，也是认定夫妻财产的共同因素之一，如果必须用于子女婚后居住的，应当通过书面形式的方式约定清楚，以确保居住用途与权利归属的独立性；

3、注意参照婚姻法三大解释构建操作模式。如父母无意将自身资产赠与给子女配偶的，可采用全额出资、登记在己方子女一人名下的方式；如果只能部分出资，应当尽量登记在己方子女名下，并且争取主贷人地位；当然，单独出具书面赠与合同并载明赠与给子女一方，是非常有效的办法，但相关证据不宜产生于诉讼之后，否则有构成虚假证据和诉讼的风险。

其次是子女债务引发的债权人权利主张风险。

目前，凡登记在债务人名下的房屋，均有可能成为债权人和法院查封的对象，故此类风险存在极大的不可控性。最新审判口径不再认同代持权利人的确权要求，仅支持被代持人办理过户登记的请求，故在这种趋势下，实际权利人要通过确权的方式形成有效的执行异议或者提起第三人撤销诉讼，较为困难。因此，父母应当及时注意子女的财务风险，一有风吹草动，应尽快恢复权利的真实状态。